Das Wichtigste in Kürze:
Die frühzeitige Hausüberschreibung kann steuerliche Vorteile bieten und Erbstreitigkeiten innerhalb der Familie vermeiden.
Der Prozess der Hausüberschreibung umfasst die notarielle Beurkundung und die Grundbucheintragung, die notwendig sind, um den Eigentumsübergang rechtsgültig zu machen.
Durch die strategische und richtige Übertragung können Pflichtteilsansprüche reduziert werden.
Ein Nießbrauchsrecht kann jedoch dazu führen, dass eine beabsichtigte Pflichtteilsreduzierung ins Leere läuft
Vorgehensweise aus anwaltlicher Sicht:
- Klären Sie frühzeitig, ob eine Schenkung zu Lebzeiten, ein Nießbrauchsrecht oder ein Wohnrecht für Ihre Situation sinnvoll ist.
- Klären Sie frühzeitig, ob eine Schenkung zu Lebzeiten, ein Nießbrauchsrecht oder ein Wohnrecht für Ihre Situation sinnvoll ist.
- Lassen Sie die steuerlichen Konsequenzen prüfen, um Freibeträge optimal auszunutzen und unnötige Steuerlast zu vermeiden.
Rechtsanwalt Sven Diel
Zusammenfassung
Eine gute Beratung vor der Übertagung kann erhebliche Kosten in der Zukunft vermeiden.
Wer sein Haus überschreiben möchte, muss viele Aspekte beachten. Die wichtigste Frage sollte sein, warum sollte ich mein Haus verschenken? Die weiteren Fragen lauten dann: Wie erfolgt die Übertragung? Welche rechtlichen und steuerlichen Anforderungen gibt es? Dieser Artikel gibt einen klaren Überblick über den gesamten Prozess der Hausübertragung.
Gründe für die Hausüberschreibung
Die Gründe, ein Haus zu überschreiben, sind vielfältig. Hier sind einige wichtige Punkte:
Steuerersparnisse können eine große Rolle spielen.
Die Verringerung von Pflichtteilsansprüchen ist ein weiterer Vorteil.
Eine frühzeitige Übertragung des Hauses kann helfen, zukünftige Streitigkeiten innerhalb der Familie zu vermeiden.
Schutz vor dem Zugriff des Sozialversicherungsträgers.
Diese Aspekte sollten bei der Entscheidung, ein Haus zu überschreiben, berücksichtigt werden.
Steuerliche Vorteile
Eine Hausübertragung kann erhebliche steuerliche Vorteile mit sich bringen. Durch die Nutzung von Freibeträgen kann die Erbschaftssteuer signifikant reduziert werden. Diese Freibeträge können alle zehn Jahre in voller Höhe erneut in Anspruch genommen werden, was bedeutet, dass durch eine geschickte Planung beträchtliche Steuern gespart werden können. Ehegatten können eine selbstgenutzte Immobilie bis zu einer Fläche von 200 qm steuerfrei vererben.
Pflichtteilsreduzierung
Darüber hinaus können auch Pflichtteilsansprüche reduziert werden. Der Pflichtteilsanspruch eines enterbeten Abkömmlings kann nach deutschem Erbrecht nur unter ganz engen Voraussetzungen ausgeschlossen werden. Daher ist es umso wichtiger, in solchen Fällen den Pflichtteil durch geschickte und vor allem rechtzeitige Maßnahmen, wie eine frühzeitige Schenkung, zu reduzieren.
Familiäre Absicherung
Eine frühzeitige Hausüberschreibung trägt wesentlich zur Absicherung der Familie bei. Durch klare Regelungen zum Nachlass können zukünftige Erbstreitigkeiten vermieden werden. Als Familienoberhaupt können Sie, nach Rücksprache in der Familie, den Ton angeben.
Erbrechtliche Regelungen helfen, Konflikte zu vermeiden und tragen dazu bei, dass das hart erarbeitete Familienvermögen geschützt und erhalten bleibt. Eine gezielte Absicherung der Angehörigen durch eine Hausüberschreibung kann somit das Risiko von Erbstreitigkeiten unter den begünstigten Nachkommen erheblich verringern, während auch das Vermögen geschützt wird. Das Vermögen bleibt folglich in der Familie.
Rechtsanwalt Sven Diel
Der Ablauf der Hausüberschreibung
Der Prozess der Hausüberschreibung beginnt mit dem Entwurf eines Übertragungsvertrags, der dem Willen der Beteiligten entspricht. In der Praxis besteht die größte Herausforderung häufig darin, den tatsächlichen Willen der Beteiligten eindeutig zu ermitteln.
Im Anschluss wird der Entwurf beurkundet. Nach der Beurkundung erfolgt die Umschreibung des Eigentümers im Grundbuch, was den Eigentumsübergang endgültig macht, ggf. werden etwaige Rechte im Grundbuch mit aufgenommen.
Dieser Ablauf umfasst mehrere Schritte, die im Folgenden detailliert beschrieben werden, um jeden Schritt klar zu erläutern.
Notarielle Beurkundung
Die notarielle Beurkundung ist zwingend erforderlich, um die Immobilie wirksam zu übertragen. Vor der Beurkundung müssen alle notwendigen Dokumente, wie eine Kopie der Personalausweise der Beteiligten und ein Auszug aus dem Grundbuchs bereitgestellt werden. Der Notar sorgt dafür, dass alle rechtlichen Anforderungen eingehalten werden. In manchen Fällen ist eine vorherige anwaltliche Beratung sinnvoll und spart Kosten in der Zukunft.
Bei der Vertragsgestaltung sollten wichtige Punkte wie das Datum der Übertragung, die genaue Beschreibung der Immobilie und eventuelle Auflagen / Bedingungen berücksichtigt werden. Nach der notariellen Beurkundung setzt der Notar die Urkunde um.
Grundbucheintragung
Der Eigentumsübergang wird mit der Grundbucheintragung vollzogen. Der Notar veranlasst diese Eintragung nach der Beurkundung des Übertragungsvertrags. Die Gebühren für die Grundbuchänderung richten sich nach dem Wert der Immobilie und betragen beispielsweise etwa 935 Euro bei einem Wert von 500.000 Euro.
Die Grundbuchkosten werden durch das GNotKG geregelt und variieren je nach Wert der Immobilie. Diese Eintragung stellt sicher, dass der Eigentumsübergang rechtskräftig ist und schützt vor möglichen späteren Anfechtungen.
Schenkungssteuer prüfen
Die Schenkungssteuer fällt an, wenn eine Immobile an eine Person ohne Entgelt übertragen wird. Die Berechnung der Schenkungssteuer erfolgt basierend auf dem Wert des geschenkten Eigentums abzüglich etwaiger Freibeträge. Es gibt verschiedene Steuerfreibeträge, die in Abhängigkeit vom Verwandtschaftsgrad unterschiedlich hoch sind.
Durch geschickte Planung und Nutzung von Freibeträgen kann die Schenkungssteuer beträchtlich reduziert werden. Es ist wichtig, die Steuerpflicht sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen
Beispiel aus der Praxis
Steuerfalle bei Hausübertragung zwischen Geschwistern
Kosten für die anwaltliche Prüfung und Vertragskorrektur: 1.071 EUR
Möglicher steuerlicher Schaden bei unveränderter Gestaltung: ca. 90.000 EUR
Zum Fall:
Im Rahmen der Prüfung eines Übertragungsvertrages, der durch einen Notar erstellt worden war, stellte sich folgende Ausgangslage dar:
Die Mandantin erschien in meiner Kanzlei und schilderte, dass sie gemeinsam mit ihrer Schwester aufgrund eines notariellen Testaments ihrer Mutter zur hälftigen Erbin geworden sei. In diesem Testament war bestimmt, dass eine Tochter die Immobilie und die andere Tochter einen gleichwertigen Geldbetrag erhalten solle.
Tatsächlich hatten die Schwestern jedoch andere Pläne: Diejenige, die ursprünglich das Geld erhalten sollte, wünschte nun das Haus – und umgekehrt. Sie wandten sich daher an einen Notar, der auf Basis eines „Standardformulars“ einen Übertragungsvertrag aufsetzte. Dabei wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass keine steuerliche Beratung erfolge, wie in nahezu jedem notariellen Vertrag.
Nach dem ursprünglichen Konzept sollte die Tochter, der das Haus testamentarisch zugewiesen war, dieses zunächst selbst erhalten und es anschließend an ihre Schwester weiterschenken. Aus steuerlicher Sicht wäre dies eine denkbar ungünstige Gestaltung gewesen: Für Schenkungen zwischen Geschwistern gilt lediglich ein Freibetrag von 20.000 EUR, der in diesem Fall bereits überschritten war. Der verbleibende Betrag von 360.000 EUR hätte mit einem Steuersatz von 25 % berechnet werden müssen– ein steuerlicher Schaden von rund 90.000 EUR.
Nach eingehender Prüfung des Übertragungsvertrages und des notariellen Testaments habe ich den Vertrag rechtlich überarbeitet und dem Notar einen angepassten Entwurf übermittelt. Dadurch konnte eine rechtlich und steuerlich saubere Lösung umgesetzt werden, die sowohl dem Willen der Schwestern entsprach als auch steuerfrei realisierbar war.
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Auflagen bei der Hausüberschreibung
Bei einer Hausüberschreibung können Auflagen wie Pflegeverpflichtungen oder Wohnrechte vereinbart werden, um den Schenker abzusichern. Diese Fragen sollte im Vorfeld berücksichtigt werden.
Solche Auflagen werden im Übertragungsvertrag festgehalten und können die rechtliche Absicherung des Schenker fördern, was die Bedeutung des Übertragungsvertrages unterstreicht.
Pflegeverpflichtungen
Pflegeverpflichtungen beziehen sich auf die Verpflichtung des neuen Eigentümers, für den ehemaligen Eigentümer im Pflegefall zu sorgen. Diese Verpflichtungen können zum einen im Übertragungsvertrag festgelegt werden, zum anderen durch Ansprüche des Sozialversicherungsträger per Gesetz entstehen.
Wohnrecht und Nießbrauch
Das Wohnrecht ermöglicht es dem ehemaligen Eigentümer, die Immobilie bis zu seinem Tod zu bewohnen, was einen Schutz gegen Zwangsräumung bietet. Dieses Recht wird im Übertragungsvertrag festgelegt und im Grundbuch abgesichert.
Das Nießbrauchrecht ermöglicht es dem ehemaligen Eigentümer, weiterhin Erträge aus der Immobilie zu erzielen, während die Eigentumsrechte bei einem anderen liegen. Ein Nießbrauchrecht kann somit sicherstellen, dass der Übertragende weiterhin von der Immobilie profitiert, zum Beispiel durch die Vermietung der Immobilie zur finanziellen Absicherung.
Kosten der Hausüberschreibung
Bei einer Hausüberschreibung entstehen verschiedene Kosten, wie Notargebühren und Gebühren beim Grundbuchamt. Diese Kosten werden in der Regel vom Beschenken getragen, können aber im Vertrag individuell und entsprechend den Wünschen der Beteiligten geändert werden.
Im Folgenden werden die einzelnen Kostenarten detailliert beschrieben.
Notarkosten
Die Notarkosten sind abhängig vom Immobilienwert und werden gemäß der Gebührenordnung im GNotKG berechnet.
Für eine Immobilienübertragung im Wert von 500.000 Euro betragen die Notarkosten etwa 1.870 Euro, während sie bei einem Wert von 400.000 Euro etwa 1.570 Euro kosten. Die Kosten steigen somit nicht linear im gleichen Verhältnis wie der Wert der Immobilie. Um Kosten zu sparen, könnten Sie nun auf die Idee kommen, beim Notar einen deutlich geringeren Wer für die Immobilie anzugeben. Dies gefährdet jedoch nicht nur die Übertragung selbst, sondern könnte unter Umständen auch steuerliche Aspekte zur Folge haben. Da Immobilienverträge – insbesondere Kaufverträge – zum Brot und Butter Geschäft der Notare gehören, verfügen diese in der Regel über eine fundierte Kenntnis der regionalen Immobilienwerte
Grundbuchkosten
Die Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch liegen in der Regel bei etwa 1,5% des Immobilienwertes. Diese Kosten richten sich jedoch, wie auch die Kosten beim Notar nach dem Wert der Immobilie und werden durch das GNotKG bestimmt.
Beispielsweise betragen die Kosten für ein Haus im Wert von 500.000 Euro etwa 935 Euro.
Gutachterkosten
Eine realistische Bewertung des Immobilienwertes ist entscheidend für die Bestimmung des Wertes, auch im Hinblick auf etwaige Ausgleichansprüche unter Miterben, wenn zum Beispiel ein Kind das Haus bekommt und das andere Kind einen finanziellen Ausgleich erhalten soll. Natürlich können Sie sich mit Ihrer Familie intern einigen, aber wer garantiert, dass es ein zwei Jahre nach Ihrem Ableben nicht im Streit ausbricht. Ein solches Gutachten erhält beim Verkauf, was nicht Inhalt dieses Beitrags ist, einen deutlich höheren Wert. Die Kosten für ein Gutachten zur Immobilienbewertung können zwischen 600 und 1.000 Euro liegen. Regelmäßig richtigen sich diese ebenfalls nach dem Wert der Immobilie, aber Augen auf bei der Gutachterwahl, nicht jeder der sich als Gutachter ausgibt, ist auch tatsächlich ein Gutachter.
Steuerliche Aspekte der Hausüberschreibung
Das Finanzamt prüft die Höhe der Schenkungssteuer, die auf eine Hausüberschreibung anfallen kann. Durch sorgfältige Planung und fundierte Beratung kann die Schenkungssteuer bei einer Hausübertragung reduziert oder vermieden werden.
Schenkungssteuer
Die Schenkungssteuer wird auf den zu versteuernden Betrag berechnet und hängt vom Wert der Immobilie und der Stellung des Beschenken zum Schenker ab. So haben Ehepartner einen Freibetrag in Höhe von 500.000 EUR und Kinder 400.000 EUR. Dem Widerrum haben Eltern nur einen Freibetrag in Höhe von 20.000 EUR. Das heißt konkret: Schenkt ein Kind den Eltern das Haus im Wert von 500.000 EUR zurück, was bei einem schlechten Übertragungsvertrag ohne die richtigen Rückauflassungen häufiger passiert als Sie denken, wären auf die 480.000 EUR 25 % Steuer zu zahlen. Die Freibeträge können alle 10 Jahre neu Ausgeschöpft werden.
Vor- und Nachteile der Hausüberschreibung
Die Entscheidung, ein Haus zu überschreiben, sollte sorgfältig abgewogen werden. Es gibt sowohl Vorteile als auch Nachteile.
Vorteile
Eine Hausüberschreibung kann steuerliche Vorteile bringen. Durch geschickte Planung kann der Pflichtteil reduziert werden, da die 10-Jahresfrist für etwaige Ansprüche des Pflichtteilsberechtigten mit der Übertragung beginnt. Aber nur, wenn der Übergeber sich kein Nießbrauchsrecht vorbehält. Nach Auffassung der Rechtsprechung würde hierbei der Schenker die Immobilie nicht wirklich aus den Händen geben.
Zudem trägt eine Hausüberschreibung zur familiären Absicherung bei und hilft, zukünftige Streitigkeiten innerhalb der Familie zu vermeiden.
Nachteile
Bei einer Hausüberschreibung verliert der ursprüngliche Eigentümer sein Eigentum an der Immobilie, wobei mit der richtigen Absicherung dieses Manko kein wirklicher Nachteil ist.
Der neue Eigentümer muss möglicherweise den Pflichtteilsergänzungsanspruch anderer Erben berücksichtigen, was zu finanziellen Belastungen führen kann.
Zusammenfassung
Die Hausüberschreibung ist ein komplexer Prozess, der sorgfältige Planung und Überlegung erfordert. Von den steuerlichen Vorteilen über die Absicherung der Familie bis hin zu den Kosten und rechtlichen Auflagen gibt es viele Aspekte zu berücksichtigen.
Durch fundierte Beratung und eine gut durchdachte Strategie können Sie sicherstellen, dass der Übergabeprozess reibungslos verläuft und alle Beteiligten zufrieden sind. Nutzen Sie die Informationen in diesem Leitfaden, um fundierte Entscheidungen zu treffen und mögliche Fallstricke zu vermeiden.
Häufig gestellte Fragen
Was sind die steuerlichen Vorteile einer Hausüberschreibung?
Die steuerlichen Vorteile einer Hausüberschreibung beinhalten die Nutzung von Freibeträgen, die Reduzierung der Erbschaftssteuer sowie die Minimierung der Pflichtteilsansprüche. Diese Aspekte tragen zur finanziellen Entlastung bei.
Welche Kosten sind mit einer Hausüberschreibung verbunden?
Die Kosten für eine Hausüberschreibung setzen sich aus Notarkosten, Grundbuchgebühren und gegebenenfalls Gutachterkosten zusammen, die vom Immobilienwert abhängen. Es ist ratsam, sich vorab über diese Kosten umfassend zu informieren.
Was ist ein Verkehrswertgutachten und warum ist es wichtig?
Ein Verkehrswertgutachten ist eine Bewertung, die den Marktwert einer Immobilie festlegt und spielt eine entscheidende Rolle bei steuerlichen Angelegenheiten und rechtlichen Auseinandersetzungen.
Kann ich mein Haus überschreiben und trotzdem darin wohnen bleiben?
Ja, es ist möglich, Ihr Haus zu überschreiben und dennoch darin wohnen zu bleiben, indem Sie sich ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht einräumen lassen. Dadurch bleibt Ihnen der Zugang zur Immobilie auch nach der Übergabe erhalten. Aber beachten Sie, dass ein solches Recht Einfluss auf den Pflichtteil hat.
